Große Fremdkapitallücken bei Büros und Innenstadt-Handel

Die Refinanzierung von Gewerbeimmobilienkäufen in Deutschland, die während der Höchstpreisphase von 2018 bis 2021 getätigt wurden, wird wegen des veränderten Marktumfeldes wesentlich höheren Eigenkapitaleinsatz benötigen. Nach Berechungen von Colliers tut sich bei den Refinanzierungen von 2023 bis 2030 eine Fremdkapitallücke von 28 Mrd. Euro bzw. 14 % des 2018 -2021 investierten Kapitals auf. Im Bürosegment sind es 17 %, bei Highstreet-Retail-Investments sogar 29 %. Dies dürfte auch den Transaktionsmarkt bremsen und das Assetmanagement beeinträchtigen, weil dafür vorgesehenes Eigenkapital für die Refinanzierung genutzt werden muss. Auf Büroimmobilien entfällt wegen des großen Marktanteils, aber auch wegen Abwertungen der Löwenanteil der Fremdkapitallücke (21 Mrd. Euro). Für Geschäftshäuser errechnet Colliers eine Fremdkapitallücke von 4 Mrd. Euro. In vielen Fällen dürften die aktuellen Verkehrswerte nahe oder bereits unter den ursprünglichen Fremdkapitalvolumina liegen. Dementsprechend drohen Notverkäufe. In den anderen Assetklassen bewegen sich die Fremdkapitallücken auf einem moderaten Niveau und sollten keinen relevanten Einfluss auf den Transaktionsmarkt haben.